Les centres de données ne sont plus réservés à une clientèle spécialisée et technologique. Fonds d’infrastructure, compagnies d’assurance, fonds de pension, véhicules immobiliers, capital-investissement et fonds souverains augmentent leur exposition au secteur par le biais d’acquisitions, de coentreprises, d’augmentations de capital et de financement de nouveaux campus. Cet intérêt ne se limite pas à la montée en puissance de l’intelligence artificielle : il reflète l’attente que la demande en calcul, stockage et connectivité continuera de croître pendant plusieurs décennies.

Les clés de l’investissement dans les centres de données en 30 secondes

• En 2025, 95 % des investisseurs interrogés par CBRE prévoyaient d’accroître leur exposition au secteur.
• JLL estime qu’il faudra environ 3 billions de dollars pour ajouter près de 100 GW de capacité mondiale d’ici 2030.
• L’IA accélère la demande, mais la croissance provient aussi du cloud, de la digitalisation des entreprises et de la consommation de données.
• Les grands fonds privilégient des plateformes disposant de terrains, d’énergie, de clients et de possibilités d’expansion.
• Le risque ne réside plus uniquement dans la recherche de capitaux : il concerne également la disponibilité d’électricité, de permis, d’équipements et de contrats pour justifier des investissements de plus en plus importants.

L’évolution peut se percevoir dans le vocabulaire employé par les investisseurs eux-mêmes. Les centres de données ne sont plus perçus uniquement comme des immeubles techniques, mais comme une combinaison d’infrastructure numérique, d’actifs énergétiques et de plateformes opérationnelles. Le bâtiment conserve son importance, mais sa valeur dépend de plus en plus de la puissance disponible, de la connexion au réseau électrique, de la fibre optique, des licences et de la capacité à intégrer les nouvelles générations de matériel.

Un besoin en capital difficile à couvrir uniquement par les opérateurs

L’ampleur prévue explique en grande partie l’entrée de capitaux institutionnels. JLL estime que la capacité mondiale des centres de données pourrait presque doubler pour atteindre environ 200 GW en 2030. Cette croissance nécessiterait environ 3 billions de dollars d’investissements, engendrerait environ 1,2 billion de nouveaux actifs immobiliers et nécessiterait environ 870 milliards de dollars de nouvelles financements via la dette.

Le coût de construction n’est pas statique. Entre 2020 et 2025, le coût moyen mondial est passé de 7,7 à 10,7 millions de dollars par mégawatt, selon JLL. Pour 2026, le cabinet prévoit une hausse supplémentaire de 6 %, portant le coût à environ 11,3 millions de dollars par MW. Ces chiffres restent des moyennes et varient énormément selon les pays, les terrains, l’énergie, la refroidissement et le type d’installation, mais ils illustrent pourquoi un grand campus peut nécessiter plusieurs milliards avant même de générer des revenus.

Les opérateurs spécialisés ne peuvent difficilement financer seuls toute cette expansion. C’est pourquoi ils font appel à des fonds, partenaires énergétiques, dettes structurées et véhicules partagés. L’investisseur apporte un capital patient et des capacités financières ; l’opérateur fournit l’expertise technique, la gestion quotidienne et la relation client.

La relation n’implique pas toujours l’achat intégral d’une société. Elle peut aussi prendre la forme d’une participation minoritaire, d’une société pour développer plusieurs campus ou d’une recapitalisation permettant au propriétaire initial de récupérer une partie de son investissement tout en poursuivant sa croissance.

Une demande plus large que la seule montée en puissance de l’IA

L’intelligence artificielle occupe la majorité des titres, mais elle ne suffit pas à expliquer l’attractivité financière des centres de données.

Le cloud public et privé, le commerce électronique, les plateformes vidéo, la cybersécurité, les applications d’entreprise, l’Internet des objets et la digitalisation des gouvernements et industries alimentaient déjà la demande avant l’explosion de l’IA générative. Les clusters de GPU ont accéléré le processus en introduisant des charges avec une densité énergétique et un besoin de réseau très supérieurs.

L’Agence Internationale de l’Énergie estime que la consommation électrique mondiale des centres de données pourrait passer d’environ 485 TWh en 2025 à près de 950 TWh en 2030. Les infrastructures centrées sur l’IA croîtraient plus rapidement et pourraient tripler leur consommation durant cette période.

Pour les investisseurs, ces prévisions indiquent une demande structurelle. Il ne s’agit pas seulement du succès d’une application concrète, mais d’un besoin croissant pour diverses activités économiques de disposer d’une capacité digitale.

Les données d’occupation soutiennent cette thèse, même si des différences existent selon les marchés. CBRE a observé que le taux d vacanté moyen pondéré des principaux marchés mondiaux est passé à 6,6 % au premier trimestre 2025, tandis que dans certaines zones comme le nord de la Virginie, il était inférieur à 1 %. En 2026, la consultante enregistrait toujours des minima dans plusieurs marchés, malgré l’importante augmentation de l’inventaire.

Les investisseurs recherchent désormais une plateforme plutôt qu’un bâtiment seul

Un centre de données isolé peut générer des revenus, mais une plateforme opérationnelle offre davantage de possibilités.

Les grands fonds privilégient particulièrement les entreprises présentes dans plusieurs marchés, disposant d’équipes de gestion, d’accords d’électricité, de terrains pour leur extension et de relations avec des clients d’envergure ou hyperscalaires. Une fois leur première acquisition réalisée, le capital peut être déployé en nouvelles phases sans avoir à recommencer tout à zéro à chaque fois.

La dimension permet de :

• standardiser les modèles et achats ;
• négocier mieux avec les fournisseurs ;
• répartir les coûts d’entreprise ;
• entrer dans de nouvelles régions ;
• combiner clients et échéances contractuelles ;
• financer des acquisitions complémentaires ;
• développer la capacité à mesure que des engagements commerciaux sont signés.

Ce modèle explique des opérations comme l’achat d’AirTrunk par un consortium dirigé par Blackstone, estimée à plus de 24 milliards de dollars australiens, ou les grands programmes annoncés par Brookfield pour l’infrastructure IA.

Blackstone a également engagé plus de 25 milliards de dollars pour l’infrastructure numérique et énergétique en Pennsylvanie, avec l’objectif de mobiliser 60 milliards supplémentaires. Brookfield, en 2025, a lancé un programme pouvant acquérir jusqu’à 100 milliards de dollars d’actifs d’infrastructure pour l’IA.

Ces montants ne concernent pas uniquement des salles remplies de serveurs. Ils incluent terrains, sous-stations, génération électrique, stockage énergétique, réseaux et contrats d’approvisionnement. La frontière entre investissement dans les centres de données et dans l’énergie devient de plus en plus floue.

L’attractivité basée sur des revenus sous contrat et de grands clients

Les investisseurs institutionnels recherchent généralement des flux de trésorerie relativement prévisibles. Les centres de données peuvent les offrir par le biais de contrats pluriannuels, d’engagements de capacité et de coûts élevés de transfert.

Déplacer une charge critique est bien plus complexe que de quitter un bureau. Cela peut impliquer la migration d’applications, de réseaux, de mesures de sécurité, de stockage et de procédures opérationnelles. Cette complexité favorise des relations durables entre l’opérateur et le client.

Les réservations anticipées importantes permettent aussi de financer de nouveaux développements avec une meilleure visibilité. Par exemple, Digital Realty a annoncé au premier trimestre 2026 des réservations représentant 707 millions de dollars en revenus annualisés avec le plus grand contrat hyperscale de son histoire.

Mais cette stabilité n’est pas garantie. Les contrats diffèrent en durée, garanties, consommation minimale, indexation et responsabilités énergétique. Par ailleurs, une trop forte dépendance à quelques grands hyperscalers peut augmenter le risque de concentration.

Un client de grande taille apporte du volume, mais aussi du pouvoir de négociation. En cas de report de déploiement, changement d’architecture ou décision de construire sa propre infrastructure, l’impact sur l’opérateur peut être significatif.

La diversification géographique est également essentielle

Les fonds ne se contentent pas d’élargir leurs portefeuilles pour additionner des mégawatts. Ils cherchent également à répartir les risques.

Un portefeuille avec des actifs situés aux États-Unis, en Europe, en Asie-Pacifique et en Amérique Latine offre une exposition à des marchés aux cycles, réglementations et disponibilités électriques diversifiés. Il permet également de combiner des infrastructures matures et des projets encore en construction.

CBRE a constaté dans son enquête mondiale de 2025 que 95 % des participants prévoyaient d’augmenter leurs investissements dans les centres de données, dont 41 % envisageaient d’allouer au moins 500 millions de dollars, contre 30 % l’année précédente. La préférence allait aux plateformes hyperscalaires clé en main.

Dans l’enquête menée aux États-Unis en 2026, plus de la moitié des investisseurs espéraient augmenter leur allocation et 55 % envisageaient de relancer leur activité d’acquisition de plus de 10 %. Pour la troisième année consécutive, la disponibilité d’énergie apparaissait comme le principal obstacle.

L’expansion vers des marchés secondaires répond en partie à cette contrainte. Lorsqu’une ville consolidée ne peut fournir la puissance rapidement, le capital se tourne vers des régions disposant de terrains, d’électricité et de permis disponibles, même si elles sont éloignées des grands centres traditionnels.

Les structures financières se complexifient

L’ampleur de la mobilisation financière conduit à une diversification des outils de financement.

Au-delà des prêts bancaires traditionnels apparaissent des obligations, des titrisations adossées à des actifs, des financements de projets, de la dette privée et des fonds spécialisés. JLL prévoit qu’en 2026, la collecte de capitaux pour des fonds core de centres de données pourrait dépasser 50 milliards de dollars, tandis que l’émission combinée de titulisations ABS et CMBS liées au secteur pourrait également atteindre ce chiffre.

Les coentreprises permettent aussi de séparer les fonctions. Un partenaire peut financer et détenir le bien immobilier, un autre apporter l’énergie, et un troisième gérer l’infrastructure. Cette répartition réduit l’exposition individuelle, mais augmente la complexité des contrats, des dépendances et de la gouvernance.

Les recapitalisations ont aussi gagné du terrain. Un fonds achète une plateforme déjà développée, et le vendeur utilise ces ressources pour lancer la phase suivante. Cela permet de recycler du capital sans nécessairement renoncer au contrôle opérationnel.

L’énergie pourrait devenir le principal actif, plutôt que le bâtiment

La disponibilité électrique est la variable déterminante du potentiel d’un projet.

Un terrain vaste et bien connecté peut être peu utile si le réseau ne peut fournir plusieurs centaines de mégawatts dans un délai raisonnable. À l’inverse, un site secondaire avec un accès garanti à l’énergie peut rapidement attirer contrats et capitaux.

Cette tendance rapproche les investisseurs en centres de données et les acteurs énergétiques. Brookfield et NextEra ont annoncé en juillet 2026 un projet de jusqu’à 100 milliards de dollars au Kentucky, combinant un grand campus avec la production et le stockage d’énergie. Le projet prévoit plus de un gigawatt et illustre la tendance à planifier l’investissement numérique et énergétique de concert.

Cet attrait comporte aussi des risques : les raccordements peuvent être retardés, les coûts électriques évoluer, et l’opposition sociale peut freiner les projets. La gestion de l’eau, le bruit, les émissions et l’impact sur les tarifs locaux reçoivent une attention politique croissante.

Ainsi, une portefeuille ne peut pas se limiter à la seule capacité en mégawatts annoncée. Il faut faire la distinction entre capacité opérationnelle, en construction, contractée, autorisée ou simplement projetée.

Un investissement porteur de risques qu’il faut savoir gérer

L’enthousiasme du capital ne supprime pas les incertitudes.

Les coûts de financement restent importants, surtout pour des projets qui mettent des années à se réaliser. L’évolution rapide du matériel peut rendre obsolètes des architectures non préparées à des densités accrues ou à la refroidissement liquide. Les limitations des transformateurs, turbines, générateurs et équipements électriques rallongent les délais.

Le risque de sur-construction existe aussi. Si la demande en IA progresse moins vite que prévu ou si l’efficacité des modèles s’accroît fortement, certains projets peuvent prendre plus de temps avant d’être entièrement occupés.

Les valorisations élevées obligent à faire preuve de sélectivité. CBRE Investment Management souligne que l’abondance de capitaux et la croissance anticipée coexistent avec des doutes sur le prix des actifs et la crédibilité de certains plans de capacité.

La qualité de l’opérateur est aussi cruciale que l’actif lui-même. Respecter les délais, sécuriser l’énergie, maîtriser les coûts et assurer la disponibilité ne s’acquièrent pas uniquement avec de l’argent.

Pourquoi le capital continuera à affluer

Le marché mondial continue de renforcer ses portefeuilles car les centres de données présentent plusieurs caractéristiques difficiles à réunir ailleurs : demande structurelle, investissements colossal, contrats à long terme et opportunités de croissance par phases.

Ils correspondent aussi aux horizons des fonds de pension, compagnies d’assurance et fonds souverains, qui peuvent maintenir leurs actifs sur plusieurs décennies et financer des expansions successives.

L’opportunité ne consiste plus simplement à acheter des bureaux occupés ou à percevoir des loyers. Il s’agit de construire des plateformes capables d’assurer l’énergie, d’obtenir des permis, d’opérer des infrastructures critiques et d’accompagner des clients nécessitant une capacité dans plusieurs régions.

Cela explique pourquoi la compétition évolue d’acheter des actifs finis vers la maîtrise des conditions qui permettent de les développer. Le terrain, la fibre optique et surtout la puissance disponible, les contrats solides et la capacité à croître sans compromettre l’opération prennent de plus en plus de valeur.

Questions fréquemment posées

Pourquoi les fonds de pension investissent-ils dans les centres de données ?

Parce qu’ils recherchent des actifs à long terme avec des flux de trésorerie relativement prévisibles. Les contrats pluriannuels et la demande croissante pour l’infrastructure numérique s’intègrent dans leurs horizons d’investissement.

Combien de capital le secteur devra-t-il mobiliser d’ici 2030 ?

JLL estime que l’ajout d’environ 100 GW de nouvelle capacité mondiale pourrait nécessiter environ 3 billions de dollars, dont environ 870 milliards de financements via la dette.

L’intelligence artificielle est-elle la seule cause de cette croissance ?

Non. L’IA accélère la demande, mais le cloud, la digitalisation des entreprises, la vidéo, le commerce électronique, la cybersécurité et la croissance générale du trafic de données jouent aussi un rôle clé.

Quel est le principal risque pour les nouveaux projets ?

La disponibilité d’énergie est l’un des principaux obstacles, aux côtés des permis, des coûts de construction, du financement, de la concentration des clients et du décalage potentiel entre la capacité annoncée et la demande réelle.