La course européenne pour développer des centres de données commence à manquer d’un ingrédient clé : des espaces avec une alimentation électrique disponible. Dans ce contexte, le géant immobilier logistique Prologis a décidé de accélérer une stratégie qui, jusqu’à récemment, semblait réservée à des promoteurs spécialisés : reconvertir des complexes logistiques existants en centres de données. La société étudie déjà la transformation de 11 actifs dans le cadre d’un projet plus ambitieux, incluant jusqu’à 20 projets en Europe d’ici 2028 à 2030, pour un investissement estimé entre 7,000 et 8,000 millions d’euros.
Ce changement de cap n’est pas anodin. Depuis plusieurs années, Prologis évolue dans un secteur où l’occupation, l’emplacement et la rotation des contrats déterminent la réussite. Aujourd’hui, il souhaite y ajouter une couche technologique, perçue comme l’une des plus rentables et résistantes dans le domaine immobilier : l’infrastructure critique supportant le cloud, l’IA et le trafic numérique.
Onze actifs à l’examen : conserver ou démolir ?
Selon la société, le processus ne consiste pas simplement à « installer des serveurs dans un hangar » puis à continuer. Prologis examine chaque actif pour décider si le bâtiment peut être réutilisé ou doit être démoli pour une construction neuve. Deux questions fondamentales guident cette décision : Y a-t-il une puissance électrique suffisante ? Peut-elle être garantie rapidement ?
En Espagne, l’entreprise travaille déjà sur un projet potentiel et reconnaît que le développement de nouveaux centres de données dépend avant tout d’assurer la sécurité de l’approvisionnement électrique aux clients finaux. Par ailleurs, elle entame des discussions avec des opérateurs hyperscale pour développer des projets clés en main, une formule qui permet aux grands opérateurs d’accéder plus rapidement à certains marchés, en surmontant les contraintes de terrain, de ressources énergétiques et d’autorisations.
Le principe est simple : un centre de données n’est plus seulement un « actif immobilier spécial ». C’est une infrastructure aux exigences techniques très précises — énergie, redondance, refroidissement, connectivité — et les délais sont critiques, un retard pouvant coûter beaucoup d’argent en contrats.
Un marché sous pression : l’énergie en facteur limitant
L’engagement de Prologis intervient alors que la demande en Europe met une pression croissante sur le réseau électrique. CBRE prévoit que plus de 750 MW de capacité de centres de données seront ajoutés en Europe cette année et anticipe un taux de disponibilité atteignant un niveau historiquement bas de 6,5 % fin 2026, en raison de la hausse de la demande et des goulets d’étranglement du réseau.
Autrement dit : même lorsque les investisseurs et opérateurs sont prêts à investir, la capacité réelle de connexion et d’alimentation limitée freine leur déploiement. C’est pour cela que reconvertir des actifs existants devient attractif : si un complexe logistique est déjà bien situé, accessible, avec du foncier consolidé et des infrastructures, la transition vers un centre de données peut accélérer le délai — à condition que l’énergie suive.
Pourquoi Prologis agit-il ainsi ? Diversification et valorisation du portefeuille
Ce mouvement s’appuie aussi sur des chiffres solides. Prologis affiche une occupation très élevée : 95,3 % en 2025, contre 93,5 % en 2024. À la fin de l’exercice, ses revenus atteignaient 8 790 millions de dollars (7 343 millions d’euros) et la valeur de son portefeuille s’élevait à 98 700 millions de dollars (82 400 millions d’euros). En 2025, la société comptabilisait 69,5 millions de mètres carrés loués, un record selon ses propres termes, qui, selon le CEO Daniel S. Letter, donne au secteur un impulsion forte pour 2026.
Dans ce contexte, la diversification vers les centres de données permet de maximiser la valeur d’actifs logistiques stratégiques et d’accéder à un segment immobilier aux dynamiques différentes : contrats plus longs, clients moins nombreux mais de plus grande envergure, et un marché où la combinaison de terrain et d’énergie constitue un différentiel clé.
En Europe, Prologis détient plus de 23 millions de mètres carrés et >
plus de 1 000 actifs. À l’échelle mondiale, il possède 120 millions de mètres carrés répartis dans 20 pays. Cela lui donne un portefeuille d’envergure lui permettant d’identifier des « perles rares » — des sites qui, par leur localisation et leur offre de services, conviendraient mieux à l’univers du computing qu’à celui de la distribution traditionnelle.
La présence en Espagne : Madrid, Barcelone et Aragón en pole position
Le déploiement en Espagne n’est pas fortuit. Le pays est passé d’un marché périphérique à une région stratégique en Europe pour les centres de données, avec Madrid, Barcelone et Aragón en tête. Cette préférence ne repose pas uniquement sur la demande, mais aussi sur la connectivité, la disponibilité de foncier industriel, les écosystèmes d’entreprises, et surtout, l’accès à l’énergie dans certaines zones.
Par ailleurs, l’association Spanish DC prévoit des investissements importants, estimés jusqu’à 8 000 millions d’euros d’ici 2026, et pourrait atteindre 58 000 millions d’euros pour 2030 si l’expansion continue à rythme soutenu. La volonté d’un acteur logistique de premier plan de participer à cette transformation n’étonne pas : le centre de données est désormais considéré comme une « infrastructure nationale », chaque nouvelle étape créant des emplois indirects, de l’industrie, des services et des réseaux.
Prologis, qui possède déjà une forte empreinte dans des villes comme Madrid, Barcelone et Valence, manifeste également son intérêt pour d’autres localités telles que La Coruña, Valladolid ou Málaga. Cette diversification géographique pourrait jouer un rôle favorable sur un marché qui cherche de nouvelles zones, moins congestionnées, pour accueillir ces investissements.
Entre opportunités et limites : le défi de transformer la logistique en technologie
Reconvertir des bâtiments en centres de données n’est pas une opération cosmétique. Cela nécessite de repenser complètement la structure, la gestion des charges, la sécurité, l’accès, le refroidissement et la connectivité, tout en négociant avec les opérateurs énergétiques et les autorités. C’est pourquoi la stratégie de Prologis repose sur une approche prudente : analyser chaque actif en amont et sécuriser des clients avant de lancer la construction, surtout pour des projets clés en main destinés aux grands opérateurs.
Au fond, cette démarche reflète une tendance déjà largement observée : en Europe, la volonté d’augmenter le nombre de centres de données est forte, mais leur déploiement à la vitesse requise reste difficile si l’alimentation électrique et les réseaux ne suivent pas. La réussite pour ceux qui pourront accéder à un terrain adéquat et à une capacité électrique fiable sera d’utiliser cette faveur pour développer rapidement des actifs de haute valeur — Prologis y travaille dans une fenêtre stratégique de 2028 à 2030.
Questions fréquentes
Pourquoi Prologis souhaite-t-il transformer des complexes logistiques en centres de données ?
Parce que le marché des centres de données en Europe est en pleine croissance, mais la disponibilité d’emplacements avec énergie se réduit. Pour un grand propriétaire logistique, la reconversion d’actifs permet d’accroître la rentabilité et de diversifier le portefeuille dans le domaine digital.
Que signifie un centre de données « clé en main » pour les hyperscalers ?
C’est un modèle où le promoteur livre un centre conçu et construit selon les spécifications du client final (puissance, redondance, sécurité, refroidissement, connectivité), réduisant ainsi délais et risques de mise en service.
Pourquoi Madrid, Barcelone et Aragón sont-ils considérés comme des pôles pour les centres de données en Espagne ?
Parce qu’ils offrent demande, connectivité, écosystèmes d’entreprises, ainsi que la disponibilité de foncier industriel et de projets d’infrastructures facilitant ces développements — même si la question de l’énergie demeure un défi.
Qu’est-ce qui freine actuellement la croissance des centres de données en Europe ?
Principalement, les goulets d’étranglement liés au réseau et la capacité électrique disponible. La demande monte rapidement, mais connecter et assurer une alimentation fiable reste complexe, limitant l’offre sur le marché libre.
