L’expansion des centres de données destinés à l’Intelligence Artificielle est en train de remettre en question une norme qui semblait immuable aux États-Unis : les contrats de location à 10-15 ans qui ont soutenu pendant des décennies l’industrie du colocation et de l’hyperscale. Selon un rapport de Moody’s Ratings, repris par la presse spécialisée, les hyperéchelleurs optent de plus en plus pour des contrats de location de durée plus courte, alignés avec le cycle de vie du matériel informatique. La société de notation met en garde : cette tendance comporte un risque économique accru, souvent peu visible dans les états financiers, alors que les engagements en capacité pour l’IA connaissent une croissance exponentielle.

La logique industrielle derrière ces contrats courts est compréhensible : la location réduit l’investissement initial et offre une plus grande flexibilité face à l’évolution technologique. Toutefois, selon Moody’s, cette flexibilité peut parfois ne relever que de l’illusion : nombreux sont les contrats intégrant des garanties hors bilan qui agissent comme un « parachute » pour le propriétaire du centre de données et qui, dans certains scénarios, peuvent représenter un coût potentiel important pour le locataire. En pratique, une stratégie visant à éviter le CAPEX peut finir par ressembler fortement à de la dette, avec une visibilité moindre pour l’investisseur.

Le mécanisme qui inquiète : les Residual Value Guarantees

Moody’s met en lumière un dispositif qui prend de l’ampleur dans les contrats liés à l’IA : les Residual Value Guarantees (RVG). En simplifié, une RVG consiste en un engagement à couvrir la différence si la valeur de l’actif (par exemple, un centre de données spécialisé) est inférieure à un montant convenu lorsque le locataire résilie le contrat, le résilie anticipativement ou décide de ne pas le renouveler. D’un point de vue économique, cela permet au promoteur et à ses financeurs d’établir des infrastructures de plusieurs milliards, avec une durée de location plus courte que d’habitude, en étant rassurés par cette forme de sécurité.

Le problème surgit lorsque la comptabilité ne « capte » pas l’ensemble de cette exposition. Aux États-Unis, l’activation de certains passifs dépend d’évaluations subjectives, comme la « probabilité raisonnablement sûre » d’un renouvellement. Dans le cas de centres de données pour l’IA, où les cycles matériels s’accélèrent et où la stratégie peut évoluer en quelques années seulement, le locataire peut arguer qu’il n’est pas « raisonnablement sûr » de renouveler. Cela permet, dans certains cas, que les périodes de prolongation ou les garanties associées ne soient pas incluses dans les obligations comptables, malgré une exposition économique réelle.

Moody’s qualifie cet effet de « report », où les divulgations officielles n’évoquent pas « toute l’ampleur » du risque financier à long terme.

969 milliards de dollars engagés, dont 662 milliards non encore consommés

Ce chiffre, qui rend le débat technique tangible, concerne le volume : selon l’agence, les engagements des hyperéchelleurs en centres de données ont fortement augmenté en 2025, atteignant 969 milliards de dollars en baux futurs engagés. Plus de deux tiers — 662 milliards — concernent des contrats qui n’ont pas encore commencé.

Moody’s ajoute une donnée préoccupante par sa simplicité : la part des engagements hors bilan représente 113 % de la dette ajustée la plus récente de ces groupes. En d’autres termes, si une partie importante de ces contrats venait à être reconnue comme obligations, le profil d’endettement et les flux financiers engagés pourraient être modifiés de manière significative.

L’agence anticipe une augmentation de la dette ajustée et des sorties de cash liées à ces contrats dans les années à venir. Bien que la croissance des bénéfices puisse atténuer cet impact, Moody’s lance une mise en garde qui plane sur tout le cycle de l’IA : une incertitude subsiste concernant la croissance et, surtout, la rentabilité finale de ce marché. Et si le scénario se dégrade, un portefeuille important de contrats de location limite la flexibilité financière et opérationnelle : un centre de données loué ne peut ni se vendre ni faire l’objet d’une hypothèque pour obtenir des financements supplémentaires.

Louer aujourd’hui pour occuper dans deux ou trois ans

Un aspect temporel accentue encore l’analyse de risque : beaucoup de ces contrats courts concernent des actifs en cours de construction ou sur le point de l’être. En d’autres termes, le groupe hyperéchelle signe aujourd’hui, mais ne prend pas le contrôle de l’actif avant deux ou trois ans. D’ici là, la demande, la technologie, les prix des GPU ou encore la stratégie d’entreprise peuvent avoir évolué.

Moody’s relie cette incertitude au cycle physique de l’IA : les composants clés installés dans ces centres de données ont généralement une durée de vie de quatre à six ans. Cela transforme la décision de renouveler le contrat en un choix d’investissement important, car renouveler implique souvent de réinvestir dans du hardware pour rester compétitif. Au moment de décider, l’entreprise peut avoir un plan IA bien différent de celui qui justifiait le contrat initial.

Ce décalage temporel amène Moody’s à poser une question difficile, également pour le propriétaire : si le contrat est court et la renouvelabilité incertaine, pourquoi le bailleur — et ses prêteurs — se sentent-ils en confiance pour financer un actif aussi spécialisé ?

Un exemple illustratif : SPV, baux courts et garanties importantes

Le débat se complique davantage lorsque la structuration financière passe par des véhicules ad hoc (SPV). Dans ces schémas, des investisseurs externes financent et détiennent le centre de données, puis l’hyperéchelle le loue. La société de notation rappelle qu’économiquement, cette location longue ressemble beaucoup à de la dette, même si comptablement elle ne figure pas toujours de cette manière.

Dans ce contexte, le Financial Times cite le cas de Meta et d’un projet en Louisiane, où l’exposition potentielle liée à une garantie de valeur résiduelle pourrait atteindre 28 milliards de dollars. L’exemple sert à illustrer le type de risque que peuvent dissimuler ces arrangements, qui apparaissent dans les notes aux comptes ou en seuils de probabilité plutôt que comme un passif direct dans le bilan. Moody’s indique qu’elle effectuera ses propres évaluations probabilistes lors de l’analyse du crédit de ces entreprises.

Ce que doivent surveiller investisseurs et analystes

La mise en garde de Moody’s ne se limite pas à une question comptable : c’est un appel à considérer le cycle de l’IA sous un prisme de risque financier. Si la location est raccourcie pour s’adapter au matériel, mais compensée par des garanties et des engagements hors bilan, la question n’est plus « combien d’économies sur le CAPEX » mais « quelles obligations futures prennent véritablement » et « à quelles conditions ».

Pour l’investisseur, le défi réside dans la transparence. Pour le marché des centres de données, l’enjeu est dans la structuration : construire des actifs de plus en plus spécialisés pour l’IA requiert une confiance dans les contrats et dans le crédit. Si cette confiance repose sur des garanties peu visibles dans les états financiers, le risque d’erreur d’interprétation ou de secousses brutales lorsque la conjoncture évolue devient plus élevé.

Questions fréquentes

Quel risque financier présentent les contrats de location à court terme pour les centres de données IA ?
Ils réduisent l’investissement initial mais peuvent entraîner d’importants engagements futurs (renouvellements, garanties, paiements), limitant la flexibilité financière si la rentabilité de l’IA ne progresse pas comme prévu.

Qu’est-ce qu’une Residual Value Guarantee (RVG) dans un contrat de centre de données ?
C’est une garantie selon laquelle le locataire couvre une éventuelle baisse de la valeur de l’actif en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail, protégeant le bailleur et ses financements face à l’incertitude du terme.

Pourquoi certains engagements peuvent-ils ne pas apparaître dans le bilan ?
Parce que, selon certaines normes comptables, si le renouvellement ne paraît pas « raisonnablement sûr », les périodes de prolongation ou certaines garanties peuvent ne pas être intégrées à la dette locative reconnue, créant un décalage entre le risque économique et le passif déclarée.

Que doivent surveiller les entreprises lors de la signature de baux pour des centres de données IA en construction ?
Le calendrier réel (prise de possession dans 2-3 ans), la durée de vie du matériel (4-6 ans), les scénarios de renouvellement et les garanties associées, telles que les RVG, car ces éléments peuvent conditionner des investissements futurs et le plan stratégique de l’IA.