L’industrie mondiale des centres de données a franchi une étape symbolique et économique qui permet de mieux comprendre l’évolution de l’infrastructure numérique. Selon le nouveau rapport 2026 Data Center Marketplace de Colliers, l’investissement mondial dans les centres de données a dépassé les 580 milliards de dollars en 2025, soit une augmentation de 27 % par rapport à l’année précédente, dépassant pour la première fois les 540 milliards consacrés à la nouvelle injection de pétrole. Colliers attribue une grande part de cette progression à la poussée de l’intelligence artificielle, avec 445 milliards de dollars provenant uniquement d’entreprises technologiques.

Ce chiffre est non seulement impressionnant par son volume. Il reflète également un changement beaucoup plus profond : le centre de données ne se comporte plus comme un actif immobilier technologique relativement prévisible, mais commence à ressembler de plus en plus à une grande infrastructure énergétique, intensive en capital, soumise à la disponibilité électrique et soutenue par des cycles de financement de plus en plus agressifs. Selon le résumé du rapport de Colliers, il s’agit d’un « changement structurel » où la réussite du secteur ne dépend plus uniquement de la demande, mais aussi de la capacité des marchés à financer, permettre, électrifier et réaliser des projets dans des délais réalistes.

L’IA stimule les dépenses mais redéfinit aussi les règles

Au cœur de ce nouveau cycle se trouve avant tout l’intelligence artificielle. Le rapport affirme que la croissance des charges liées à l’IA entraîne une augmentation de la taille moyenne des projets, multiplie les exigences en termes de densité et oblige à repenser la conception des campus numériques. En Amérique du Nord, la capacité absorbée a atteint 15,6 GW en 2025, soit le double de 2024, avec plus de 90 % de cette nouvelle capacité louée avant même sa mise en service. Autrement dit, le marché ne construit pas par excès d’optimisme, mais parce que la demande progresse plus rapidement que la capacité réelle de livraison.

Mais ce même phénomène qui encourage l’investissement augmente aussi le risque. Colliers avertit que la taille moyenne des projets est déjà supérieure de 40 % à celle d’il y a un an, tandis que le coût de construction continue d’augmenter fortement. Le rapport estime que les coûts de construction ont augmenté de plus de 45 % en 2025 et que pour de nombreux nouveaux projets, 40 à 50 % du budget total devient consacré à l’infrastructure électrique. L’énergie n’est plus simplement un composant du centre de données ; elle est devenue le facteur déterminant de leur rentabilité économique.

Cette évolution explique pourquoi de plus en plus d’acteurs évoquent désormais les sous-stations, la génération d’énergie derrière le compteur, le gaz naturel ou les petits réacteurs modulaires, tout autant que les racks, la fibre ou la refroidissement. La compétition ne se joue plus seulement sur l’emplacement, mais aussi sur la certitude de disposer de la puissance disponible.

Le principal obstacle n’est plus le sol, mais le réseau électrique

Un des chiffres clés du rapport est que les fournisseurs d’électricité durcissent leurs conditions d’accès. Dans plusieurs marchés importants aux États-Unis, les dépôts exigés pour réserver une capacité électrique oscillent déjà entre 25 et 75 millions de dollars par projet, souvent sans remboursement tant que la connexion n’est pas réellement activée. Colliers souligne également que les délais pour obtenir ces connexions se sont rallongés jusqu’à 12 ou 18 mois, voire plus dans les zones particulièrement saturées.

Cela entraîne une redistribution géographique de la demande. Les marchés plus matures conservent leur attractivité, mais une partie de la croissance se déplace vers des zones où il y a davantage de marges pour assurer la puissance, les permis et le foncier. Le rapport met en évidence que la traditionnelle distinction entre marchés primaires, secondaires et émergents s’effrite, car le capital privilégie désormais plus la capacité d’exécution que l’histoire du marché. Par exemple, Columbus a connu une croissance interannuelle de 126 % et dépasse déjà le gigawatt de capacité déployée, tandis que Dallas-Fort Worth a absorbé 1 137 MW en 2025 pour renforcer son rôle de grand hub d’expansion.

Par ailleurs, la résistance locale s’intensifie. Colliers indique que plus de 64 milliards de dollars de projets de centres de données aux États-Unis ont été retardés ou bloqués depuis 2023, et que plus de 142 groupes de pression dans 24 états œuvrent activement pour freiner ou réglementer les nouvelles installations. La facture électrique, la consommation d’eau, le bruit ou l’utilisation des sols deviennent ainsi des enjeux politiques majeurs.

Plus de dette, plus de crédit privé et davantage de questionnements sur la rentabilité

La autre pierre angulaire de ce nouveau cycle est le financement. Colliers indique que les hyperscalaires ont émis plus de 120 milliards de dollars de dettes en 2025 pour soutenir la croissance de l’infrastructure IA. Par ailleurs, le crédit privé représente déjà entre 60 % et 75 % des capitaux lors des phases initiales de développement, ce qui accélère les projets mais accroît aussi le risque en favorisant des structures moins transparentes et moins réglementées que la banque traditionnelle.

Des signaux d’alerte commencent à apparaître. Moody’s a averti ce mois-ci que cette forte dépense pourrait mener à une surcapacité et à des retours faibles si la demande réelle ne suit pas le rythme prévu ou si les revenus prennent plus de temps à se concrétiser. Selon l’agence, les investissements des hyperscalaires américains pourraient atteindre environ 700 milliards de dollars en 2026, une somme colossale qui oblige à penser non seulement à la croissance mais aussi à la viabilité financière du modèle.

Cela ne signifie pas que le cycle va brutalement s’arrêter. Cela suggère plutôt une réalité plus nuancée : l’IA élève le centre de données au rang d’infrastructure stratégique globale, tout en en augmentant le coût, la complexité et la dépendance à l’énergie, à la régulation et au marché des capitaux. La grande question pour 2026 ne porte plus tant sur la demande, mais sur la capacité des opérateurs à transformer leurs plans en mégawatts livrés sans se perdre dans les coûts, les retards ou la dette.

Dans ce contexte, le centre de données ne s’affronte plus uniquement à d’autres actifs immobiliers ou technologiques. Il concurrence aussi d’importants projets énergétiques, de nouvelles filières industrielles et une économie numérique qui commence à mesurer sa puissance non seulement en nombre d’utilisateurs ou en logiciels, mais aussi en électricité, foncier, dette et capacité d’exécution.

Questions fréquentes

Combien a été investi dans les centres de données en 2025 selon Colliers ?
Colliers estime l’investissement mondial à plus de 580 milliards de dollars en 2025, soit une hausse de 27 % par rapport à 2024, et dépasse le total consacré à la nouvelle exploitation pétrolière.

Pourquoi l’IA accélère-t-elle les investissements dans les centres de données ?
Parce que l’entraînement et l’inférence de modèles d’intelligence artificielle exigent davantage de capacité électrique, de densité, de refroidissement et de puissance disponible par campus, ce qui augmente la taille des projets et leur coût.

Quel est le principal obstacle à la construction de nouveaux centres de données aujourd’hui ?
La disponibilité de l’énergie. Le rapport de Colliers met en avant que l’énergie et les délais de connexion sont désormais prioritaires, et que les fournisseurs d’électricité demandent des dépôts entre 25 et 75 millions de dollars par projet dans plusieurs marchés.

Y a-t-il un risque de surinvestissement dans les centres de données liés à l’IA ?
Oui. Moody’s a averti que l’effort d’investissement pourrait entraîner une surcapacité et des retours faibles si la demande, la monétisation ou le financement ne suivent pas le rythme prévu.

via : colliers