La nouvelle fièvre du sol est aussi européenne : pourquoi Madrid monte sur le podium mondial des centres de données tandis que les prix des terrains augmentent

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L’expansion incessante des principaux centres de données ne se limite plus aux grands « triangles » américains. En 2025, la course pour sécuriser terres et méga-watts pour l’IA, le cloud et le HPC redessine également la carte en Europe, avec Madrid s’affirmant avec force dans la ligue mondiale. Ce qui, il y a à peine un lustre, relevait du domaine de Francfort, Londres, Amsterdam, Paris et Dublin (les classiques « FLAP-D »), s’est étendu à Munich, Berlin, Varsovie, Milan, Zürich ou Marseille et — toujours plus visible — à Madrid, Lisbonne/Sines, Barcelone et Turin. Le phénomène se répète : là où il y a énergie disponible, fibre dorsale et une gestion pro-entreprise, les prix du terrain s’enflamment.

Le principe est simple. Dans plusieurs hubs Tier-1 traditionnels, ce qui manque ne est pas le terrain, mais la puissance. Avec des moratoires ou des quotas électriques à Dublin et des limites pratiques dans certains secteurs de Londres et Amsterdam (après leur moratoire bien connu, désormais levé sous conditions), de nombreux investissements ont migré vers des géographies avec des mégawatts et une bonne connectivité internationale. Ce changement de cap a impulsé des corridors secondaires qui, en très peu de temps, sont devenus clés dans l’économie numérique européenne.

« En Europe, un rebalancement vers le sud et l’est s’opère pour une raison très pragmatique : énergie renouvelable, terres à grande échelle et diversité de routes. Madrid est aujourd’hui une plateforme de premier plan pour déployer de l’IA avec une basse latence vers la péninsule, l’Afrique du Nord et le reste du continent », explique David Carrero, cofondateur de Stackscale (Groupe Aire), fournisseur européen de cloud privé et bare-metal travaillant avec des centres de données de référence dans la région (Stackscale ne construit ni n’exploite de centres de données ; ils fournissent des services dessus).

Pourquoi le « goulet d’étranglement » européen n’est plus la terre, mais les mégawatts

Les chiffres de la demande l’illustrent : des racks de 50 à 80 kW deviennent la norme pour clusters d’IA, et les phases des nouveaux campus s’expriment en dizaines ou centaines de MW. Dans ce contexte, disposer d’un terrain sans une capacité électrique assurée équivaut à ne rien avoir. Les opérateurs privilégient des emplacements avec des postes électriques extensibles, des lignes de transmission proches et un mix renouvelable qui, en plus d’abaisser les coûts à moyen terme, contribue à respecter les engagements ESG.

C’est là que l’Europe a changé de décor : des pays à forte pénétration renouvelable et des espaces hors des centres urbains concentrent aujourd’hui le pipeline. Espagne et Portugal se distinguent par leur mix éolien-solaire et par de nouveaux atterrissages de câbles sous-marins (qui ajoutent des routes et réduisent les latences), tandis que l’Italie gagne en importance dans le nord (Turin, Milan), la Pologne se consolide comme passerelle vers la Baltique et l’Ukraine, et la France étend son influence depuis Paris et Marseille vers des nœuds proches de corridors hydroélectriques.

Madrid : de l’alternative à l’acteur principal

Madrid ne fait plus que de la figuration : elle s’impose comme point de convergence entre hyper-clouds, colocatif et fournisseurs de cloud privé et bare-metal. La capitale dispose de plusieurs facteurs décisifs :

Énergie et dimensionnement: capacité électrique en croissance avec options d’extension, compatibilité avec les renouvelables et potentiel pour campus.
Connectivité: backbones principaux, présence de points neutres et de nouvelles câbles sous-marins améliorant les routes vers les États-Unis, Amérique Latine, l’Afrique du Nord et le Moyen-Orient.
Latence régionale: faibles temps de réponse vers Iberia, le sud de la France, le Maroc/Algérie et de bonnes performances vers Paris, Francfort et Milan.
Talents et écosystème: un tissu croissant de fournisseurs, intégrateurs et équipes SRE/MLOps nécessaires pour faire fonctionner une IA » de haute densité.

L’impact sur le marché immobilier technologique est visible : terres dans les zones industrielles périphériques ont pris de la valeur, et les transactions liées à les campus — souvent en phases de 50 à 100 MW — rivalisent avec les usages industriels traditionnels. Contrairement à d’autres villes, Madrid possède l’avantage de la stabilité réglementaire et de la taille de son marché domestic, en plus de son rôle historique de hub financier et entrepreneurial de la péninsule.

« Madrid est passée d’un ‘nice to have’ à un ‘must’ dans la carte de l’expansion européenne. Pour l’IA et le bare-metal à haute performance, la ville propose latence, énergie et un écosystème qui comprend le 80 kW/rack et la refroidissement liquide. Chez Stackscale, nous le constatons au quotidien avec nos clients qui doivent déployer immédiatement et pour qui nous pouvons apporter notre expertise selon leur projet », souligne Carrero.

Au-delà du “FLAP-D” : villes européennes en plein essor

Francfort et Paris maintiennent leur dynamique, mais avec des restrictions sur de nouvelles connexions dans certains secteurs — la électricité étant le facteur déterminant.
Londres reste une référence, même si certains projets migrent vers des zones périphériques offrant une capacité électrique accrue et des terres plus abordables.
Amsterdam a ajusté sa moratoire avec des conditions; l’efficacité hydrique et l’énergie y jouent désormais un rôle clé.
Dublin continue d’être limitée par ses quotas : certains investissements irlandais se tournent vers des comtés offrant de meilleures perspectives de puissance.
Marseille se spécialise comme porte d’entrée méditerranéenne grâce à l’atterrissage de câbles et son rôle d’interconnexion vers l’Afrique et l’Asie.
Milan/Turin et le Nord de l’Italie capitalisent sur leur industrie et leur connectivité intra-européenne; Varsovie progresse par sa position géopolitique et son rôle sur la borde orientale de l’UE.
Lisbonne/Sines et Barcelone fleurissent via leurs câbles et énergies renouvelables : le mega-campus de Sines ou certains projets en côte catalane suscitent un intérêt sans précédent.

Le fil conducteur reste le même : là où il y a des mégawatts et de la fibre, le prix du sol s’envole. Et si, de plus, il y a des renouvelables ou de l’hydro à proximité, l’attractivité s’amplifie encore.

Effets collatéraux et débat sociétal

Comme aux États-Unis, la requalification des terrains agricoles ou industriels en espaces digitaux augmente leur valeur et les recettes fiscales (IBI, taxes), finançant services et infrastructures. Cela stimule aussi les infrastructures (postes, lignes, fibre) profitant à l’environnement local. Cependant, des réticences subsistent : eau, bruit, paysage et habitat doivent être surveillés pour prévenir les tensions avec les communautés. La licence sociale organisée autour de ces projets pèse — et pèsera — autant que la licence urbanistique.

Par ailleurs, analystes et experts mettent en garde contre des surervalorisations ponctuelles dans certains marchés secondaires où le terrain financier (achat spéculatif) progresse plus vite que le terrain réel (méga-watts produits par l’utilité). Sans engagements solides de puissance et de calendrier de connexion, aucun campus ne peut être rentable ou viable.

Quelles stratégies pour les entreprises (et comment y répondre)

Colocation deviendra plus coûteuse sur des marchés « alternatifs » : le prix du terrain et de l’énergie augmente ; le budget doit suivre.
Analyser les pipelines fonciers et l’extension du fournisseur : le simple centre de données actuel ne suffit pas, il faut anticiper les 24 à 36 prochains mois.
Les enjeux ESG et la réputation gagnent en importance : construire sur des terrains agricoles nécessite renouvelables, efficacité hydrique et dialogue social.
La latence compte : Madrid, Marseille ou Milan rapprochent employés et clients; choisir judicieusement sa ville limite les coûts liés au réseau.

Pour des charges IA / haute densité, le bare-metal en colocation à haute densité (refroidissement liquide, 415 V, PDUs A/B) constitue aujourd’hui la solution courte : le temps pour déployer un GPU en quelques mois, contre plusieurs années pour « construire son propre infrastructure » (Stackscale, par exemple, fournit du cloud privé et bare-metal sur des centres européens de référence ; ils ne construisent ni n’exploitent eux-mêmes de centres de données).

Madrid, pièce maîtresse de la chaîne de valeur de l’IA en Europe

La latence vers la péninsule, México / AmLat via transatlantiques, nord d’Afrique et le reste de l’Europe place Madrid au cœur d’un maillage que l’IA exige : entraîner où il y a mégas-watts, inférer près de l’utilisateur et dupliquer ses données par des routes diversifiées. Avec une refroidissement liquide et des pods GPU 80 kW/rack, Madrid peut ancrer des clusters de formation et servir de l’inférence à faible latence pour les marchés hispaniques et européens.

Le challenge ? Le détail : postes électriques planifiés, contrats d’énergie à long terme et un écosystème maîtrisé en D2C (direct-to-chip), immersion, InfiniBand/Ethernet 400G et NVMe à grande échelle.

Recommandations opérationnelles pour projets en Espagne/UE

Énergie : exiger capacités signées, dates et, si possible, PPAs renouvelables.
Refroidissement : privilégier liquide (insertion ou immersion) par contrat à partir de 50 kW/rack ; recirculation d’eau et auditée.
Fibre : multiplier les chemins diversifiés vers IX, clouds et câbles sous-marins; respecter des SLA de latence.
Permis : assurer des études environnementales et ouvrir un dialogue précoce avec la communauté.
Scalabilité : définir des options d’extension (MW/m²) dans un horizon de 24-36 mois.

Quelles villes européennes suivront la tendance ?

Outre Madrid, les focales probables se trouvent à l’intersection de énergie, terrain et fibre : Sines/Lisbonne, Barcelone/Tarragone, Marseille/Provence, Piemont/Lombardie, Silésie/Varsovie, Bavière et Vienne/Bratislava comme binômes transfrontaliers. À moyen terme, la Scandinavie continuera d’attirer des charges par renouvelables et refroidissement naturel, bien que la latence vers le sud et l’ouest ne soit pas toujours adaptée pour l’IA interactive.

En résumé : où il y a des mégawatts et de la fibre, le prix du terrain grimpe. Et si en plus, il y a des renouvelables ou de l’hydro proches, l’attractivité s’envole.

Effets secondaires et débat sociétal

Comme aux États-Unis, la requalification de terrains agricoles ou industriels en espaces digitaux augmente leur valeur et les recettes fiscales (IBI, taxes), finançant services et infrastructures. Cela stimule également des infrastructures (postes, lignes, fibre) profitant au tissu local. Mais des résistances subsistent : eau, bruit, paysage et habitat doivent être surveillés pour éviter tensions et conflit avec les communautés. La licence sociale, essentielle à la pérennité des projets, pèse autant que la licence urbanistique.

Par ailleurs, analystes et experts mettent en garde contre des surervalorisations ponctuelles dans certains marchés secondaires où le terrain financier (achat spéculatif) gagne plus vite que le terrain réel (méga-watts produits par l’utilitaire). Sans engagements solides de puissance et de calendrier de connexion, aucun campus ne peut être rentable ou viable à long terme.

Stratégies pour les entreprises (et comment y répondre)

Colocation deviendra plus coûteuse sur les marchés « alternatifs » : le prix du terrain et de l’énergie augmente ; le budget doit suivre.
Analyser les pipelines fonciers et l’expansion du fournisseur : le simple centre de données actuel ne suffit plus, il faut penser en 24 à 36 mois.
Les enjeux ESG et la réputation deviennent cruciaux : bâtir sur des terrains agricoles nécessite renouvelables, efficacité hydrique et dialogue social.
La latence est stratégique : Madrid, Marseille ou Milan rapprochent employés et clients ; choisir la bonne ville limite les coûts de réseau.

Pour les charges IA / haute densité, le bare-metal en colocation à haute densité (refroidissement liquide, 415 V, PDUs A/B) est aujourd’hui la solution la plus efficace : le délai pour déployer un GPU en quelques mois, contre plusieurs années pour construire sa propre infrastructure. (Stackscale, par exemple, propose du cloud privé et bare-metal sur des centres européens de référence ; ils ne construisent ni n’exploitent eux-mêmes de centres de données).

Madrid : une pièce maîtresse de la chaîne de valeur IA en Europe

La latence vers la péninsule, Mexique / AmLat via transatlantiques, nord d’Afrique et le reste de l’Europe place Madrid au centre d’un maillage que l’IA exige : entraîner là où il y a mégas-watts, inférer près de l’utilisateur et dupliquer ses données par des routes diversifiées. Avec un refroidissement liquide et des pods GPU 80 kW/rack, Madrid peut ancrer des clusters de formation et servir de l’inférence à faible latence pour les marchés hispaniques et européens.

Le défi ? La précision dans le détail : postes électriques planifiés, contrats d’énergie à long terme et un écosystème maîtrisé en D2C (direct-to-chip), immersion, InfiniBand / Ethernet 400G et NVMe à grande échelle.

Recommandations opérationnelles pour projets en Espagne/UE

Énergie : exiger capacités signées, dates et, si possible, PPAs renouvelables.
Refroidissement : privilégier liquide (insertion ou immersion) par contrat à partir de 50 kW/rack ; recirculation d’eau et auditée.
Fibre : multiplier les chemins diversifiés vers IX, clouds et câbles sous-marins; respecter des SLA de latence.
Permis : assurer des études environnementales et ouvrir un dialogue précoce avec la communauté.
Scalabilité : définir des options d’extension (MW/m²) dans un horizon de 24-36 mois.

Quelles villes européennes seront en tête demain ?

Outre Madrid, les focales probables se trouvent au croisement de l’énergie, terrain et fibre : Sines / Lisbonne, Barcelone / Tarragone, Marseille / Provence, Piemont / Lombardie, Silésie / Varsovie, Bavière et Vienne / Bratislava, sous forme de binômes transfrontaliers. À moyen terme, la Scandinavie continuera à attirer des charges via renouvelables et refroidissement naturel, même si la latence vers le sud ou l’ouest ne sera pas toujours adaptée à l’IA interactive.

Le message commun : là où il y a des mégawatts et de la fibre, le prix du terrain monte, et si en plus, il y a des renouvelables ou de l’hydro à proximité, l’attractivité s’envole.

Effets collatéraux et enjeux sociaux

Comme aux États-Unis, la requalification de terrains agricoles ou industriels en espaces digitaux fait grimper leur valeur et augmente la recette fiscale (IBI, taxes), finançant services et infrastructures. Elle stimule aussi la création d’infrastructures (postes, lignes, fibre) profitant au tissu local. Toutefois, des résistances persistent : eau, bruit, paysage et habitat doivent être surveillés pour éviter tensions et conflits avec les communautés. La licence sociale don est essentielle à la durabilité des projets, autant que la licence urbanistique.

Par ailleurs, analystes et experts mettent en garde contre de possibles surervalorisations ponctuelles dans certains marchés secondaires, où le terrain financier (achat spéculatif) progresse plus vite que le terrain réel (megawatts produits par l’utilitaire). Sans des engagements solides de puissance et de calendrier de raccordement, aucun campus ne peut prétendre à la rentabilité ou à la pérennité.

Quelles stratégies pour les entreprises (et comment y répondre)

Colocation deviendra plus coûteuse sur les marchés « alternatifs » : le prix du terrain et de l’énergie grimpe ; le budget doit tenir la cadence.
Analyser les pipelines fonciers et l’expansion du fournisseur : le centre de données actuel ne suffit plus, il faut prévoir 24 à 36 mois à l’avance.
Les enjeux ESG et la réputation gagnent en importance : construire sur des terrains agricoles exige renouvelables, efficacité hydrique et dialogue social.
La latence est stratégique : Madrid, Marseille ou Milan rapprochent employés et clients; choisir judicieusement sa ville limite les coûts réseau.

Pour des charges IA / haute densité, le bare-metal sur colocation à haute densité (refroidissement liquide, 415 V, PDUs A/B) est aujourd’hui la voie courte : temps de déploiement GPU en quelques mois, contre plusieurs années pour construire votre propre infrastructure. (Stackscale, par exemple, propose du cloud privé et bare-metal sur des centres européens de référence ; ils ne construisent ni n’exploitent eux-mêmes de centres de données).

Madrid : moteur central de la chaîne de valeur IA en Europe

La latence vers la péninsule, Mexique / AmLat via transatlantiques, nord d’Afrique et reste de l’Europe positionnent Madrid au cœur d’un maillage que l’IA nécessite : entraîner où il y a mégas-watts, inférer près de l’utilisateur et dupliquer ses données par des routes diversifiées. Avec un refroidissement liquide et des pods GPU 80 kW/rack, Madrid peut ancrer des clusters de formation et opérer en inference à faible latence pour les marchés hispaniques et européens.

Le vrai défi se situe dans le détail : postes électriques planifiés, contrats d’énergie à long terme et un écosystème maîtrisé en D2C (direct-to-chip), immersion, InfiniBand / Ethernet 400G et NVMe à grande échelle.

Recommandations opérationnelles pour projets en Espagne/UE

Énergie : exiger capacités signées, dates et, si possible, PPAs renouvelables.
Refroidissement : privilégier liquide (insertion ou immersion) par contrat à partir de 50 kW/rack ; recirculation d’eau et auditée.
Fibre : multiplier les chemins diversifiés vers IX, clouds et câbles sous-marins; respecter des SLA de latence.
Permis : assurer des études environnementales et ouvrir un dialogue précoce avec la communauté.
Scalabilité : définir des options d’extension (MW/m²) dans un horizon de 24-36 mois.

Quelles villes européennes deviendront les prochaines figures de proue ?

Au-delà de Madrid, les zones en devenir où convergent énergie, terrain et fibre seront notamment Sines / Lisbonne, Barcelone / Tarragone, Marseille / Provence, Piemont / Lombardie, Silésie / Varsovie, Bavière et Vienne / Bratislava, sous forme de binômes transfrontaliers. À moyen terme, la Scandinavie continuera d’attirer des charges via renouvelables et refroidissement naturel, même si la latence vers le sud ou l’ouest limite parfois les applications d’IA interactive.

Le message est clair : là où il y a des mégawatts et de la fibre, le prix du terrain grimpe rapidement. Si, en plus, il y a des renouvelables ou hydro à proximité, l’attrait est décuplé.

Effets collatéraux et questions sociales

À l’image des États-Unis, la réclassification des terrains agricoles ou industriels en espaces digitaux augmente leur valeur et génère des recettes fiscales (IBI, taxes), finançant services et infrastructures. Elle stimule aussi le développement d’infrastructures (postes, lignes, fibre) profitant aux tissus locaux. Toutefois, des résistances subsistent : eau, bruit, paysage et habitat doivent faire l’objet d’une vigilance accrue afin d’éviter tensions et conflits avec les communautés. La licence sociale est aussi cruciale que la licence urbanistique pour la pérennité des projets.

De plus, analystes et experts alertent sur des surervalorisations ponctuelles dans certains marchés secondaires, où le terrain financier — achat spéculatif — progresse plus vite que la capacité réelle de production en mégawatts. Sans engagements solides en termes de puissance et de calendrier de raccordement, aucun campus ne pourra assurer sa rentabilité ni sa durabilité à long terme.

Quelles stratégies pour les entreprises (et comment y répondre)

Colocation sera plus onéreuse sur des marchés « alternatifs » : le prix du terrain et de l’énergie augmenté obligent à un budget qui suit.
Étudier les pipelines fonciers et l’expansion du fournisseur : le centre actuel ne suffit plus, il faut prévoir 24 à 36 mois en avance.
Les enjeux ESG et la réputation prennent de l’importance : bâtir dans des terrains agricoles requiert renouvelables, efficacité hydrique et dialogue social.
La latence est stratégique : Madrid, Marseille ou Milan rapprochent employés et clients; le choix de la ville influence directement les coûts réseau.

Pour des charges IA / haute densité, le bare-metal en colocation à haute densité (refroidissement liquide, 415 V, PDUs A/B) représente la voie la plus rapide : temps de déploiement GPU en quelques mois, contre plusieurs années pour une « infrastructure maison ». (Stackscale, par exemple, offre du cloud privé et bare-metal européen ; ils ne construisent ni n’exploitent eux-mêmes de centres de données).

Madrid : pièce maîtresse dans la chaîne de valeur de l’IA en Europe

La latence depuis la péninsule, le Mexique / AmLat via transatlantiques, le nord d’Afrique et le reste de l’Europe placent Madrid au cœur d’un maillage essentiel pour l’IA : entraîner là où il y a mégas-watts, inférer près de l’utilisateur et dupliquer ses données par des routes diversifiées. Avec un refroidissement liquide et des pods GPU 80 kW/rack, Madrid peut établir des clusters de formation et fournir de l’inférence à faible latence pour les marchés hispaniques et européens.

Le vrai défi ? Le détail : postes électriques planifiés, contrats d’énergie à long terme et un écosystème maîtrisé en D2C (direct-to-chip), immersion, InfiniBand / Ethernet 400G et NVMe à grande échelle.

Recommandations opérationnelles pour projets en Espagne/UE

Énergie : exiger capacités signées, dates et, si possible, PPAs renouvelables.
Refroidissement : privilégier liquide (insertion ou immersion) par contrat à partir de 50 kW/rack ; recirculation d’eau et auditée.
Fibre : multiplier les chemins diversifiés vers IX, clouds et câbles sous-marins ; respecter des SLA de latence.
Permis : assurer des études environnementales et ouvrir un dialogue précoce avec la communauté.
Scalabilité : définir des options d’extension (MW/m²) dans un horizon de 24-36 mois.

Quelles villes européennes seront en tête demain ?

Outre Madrid, les focales potentielles se trouvent à l’intersection de l’énergie, terrain et fibre : Sines / Lisboa, Barcelone / Tarragone, Marseille / Provence, Piemont / Lombardie, Silésie / Varsovie, Bavière et Vienne / Bratislava. À moyen terme, la Scandinavie continuera d’attirer des charges grâce à renouvelables et refroidissement naturel, même si la latence vers le sud ou l’ouest limite parfois l’IA interactive.

Le message est clair : là où il y a des mégawatts et de la fibre, le prix du sol augmente rapidement. Si, en plus, on y associe des renouvelables ou de l’hydro à proximité, l’attrait est décuplé.